Блог юридического сервиса Raketa.one

Расторжение договоров аренды в связи с короновирусом


Пандемия крайне негативно повлияла на российский рынок коммерческой аренды. Положения большинства договоров аренды нежилой недвижимости не были приспособлены к беспрецедентному в истории форс мажору. А противоположные интересы арендаторов и арендодателей в ситуации законодательного хаоса не всегда позволяли достичь компромисса путем переговоров. 8 июня 2020 года «арендные войны» завершились принятием нового закона, который урегулировал отношения с учетом баланса интересов сторон.  
 
При каких условиях арендатор вправе односторонне расторгнуть договор

Арендатор имеет право на одностороннее расторжение договора без штрафов, если:

  • Он является субъектом малого или среднего предпринимательства и ведет деятельность в «пострадавших» отраслях, перечень которых утвержден Правительством (Постановление №434 от 03.04.2020);
  • Договор заключен на конкретный срок до введения режима повышенной готовности или чрезвычайного положения;
  • Договор заключен в отношении нежилого помещения и арендатор использовал его в соответствии с назначением, указанном в договоре;
  • Арендатор заявлял требования об уменьшении арендной платы, но она не была снижена.


Обратите внимание, если договор изначально заключен на неопределенный срок, арендатор обладает правом на односторонний отказ от договора в силу закона. Никаких специальных условий для этого не требуется, кроме предварительного уведомления арендодателя на условиях и в срок, установленный договором.


Условия и порядок расторжения договора аренды  

  • Арендатор может отказаться от договора до 1 октября 2020;
  • Арендодатель не вправе взыскивать штрафы или убытки, в том числе такие, которые установлены договором на случай одностороннего расторжения;
  • Обеспечительный платеж, если он был предусмотрен договором аренды и уплачен арендодателю, возврату арендатору не подлежит.

Расторжение договора максимально упростили: арендатор вправе просто прислать арендодателю уведомление с помощью курьерской службы или по почте. При этом в письме необходимо сослаться на нормы вновь принятого федерального закона. Договор, считается расторгнутым с момента получения уведомления арендодателем. Арендатору очень важно сохранить все отчетные документы по отправке, чтобы в случае возникновения спора подтвердить факт отказа.

Договоры аренды государственного и муниципального имущества

Для арендаторов муниципального или государственного имущества предусмотрены дополнительные нормы. Так, например, арендодатель не имеет права отказать арендатору в заключении дополнительного соглашения к договору аренды о продлении срока его действия до одного года. Условия нового договора могут отличаться от прежних. Однако, арендатор не должен оказаться в более худших условиях. Это право остаётся за арендатором при условии, что он исполнял возложенные на него обязанности надлежащим образом.

 Помимо прочего, до 01 марта 2021 года за арендаторами муниципальных и государственных участков земли остаётся закреплённым право запросить увеличения срока действия договора. При этом арендатор сам устанавливает длительность периода продления, но сроком не более первоначального договора. В случае, если договор был заключён на срок более, трех лет длительность пролонгации не может превышать этот срок.

При каких условиях это возможно:

  • Договор аренды заключен до принятия в 2020 году режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации;
  • На дату обращения срок действия договора не истек. К тому же в требование о расторжении договора не было заявлено в суде;
  • Нет сведений о неустранимых нарушениях, выявленных в рамках государственного земельного надзора.

Последствия принятия закона

Мнения по поводу нововведений в сфере аренды разделились.  Некоторые эксперты полагают, что новеллы подтолкнут арендатора и арендодателя к диалогу, переговорам и облегчат поиск компромисса. С другой стороны, это может стать рычагом давления на арендодателя. Из-за пандемии найти нового арендатора может быть проблематично, а значит, арендатор вполне может позволить себе запрашивать чрезмерно большую «скидку». Более того, арендодатель рискует остаться без каких-либо выплат от арендатора, если в договоре нет условия об обеспечительном платеже. Поэтому, часть юридического сообщества считает, что на законодательном уровне стоит предусмотреть определенную защиту для арендодателя: например, арендатор после отказа от договора обязан заплатить арендную плату за какой-то срок. С другой стороны, какие бы последствия не повлек новый закон, договориться смогут не все. В таком случае единственный вариант – обращение в суд, который будет оценивать каждый случай индивидуально. Будет ли закон доработан с учетом новой волны судебных споров по аренде - покажет время.